Ob Benko-Pleite oder Sendlinger Loch: Nicht wenige Bauträger haben sich mit ihren Projekten in München in der Hoffnung auf ein Andauern der Niedrigzinsphase und weiter steigenden Immobilienpreisen kräftig verspekuliert. Weitere Insolvenzen sind zu erwarten, hässliche Lücken im Stadtbild und Stillstand im Wohnungsbau sind bittere Folgen für die Stadtgesellschaft.
Droht jetzt bei wichtigen Bauprojekten in der Stadt jahrelanger Stillstand? Was sind die tieferen Ursachen dieser Krise bei Wohn- und Büroimmobilien und wie lässt sie sich auflösen? Was kann die Stadtpolitik dabei bewirken, wo braucht es andere Rahmenbedingungen – beispielsweise im Umgang mit Bodenspekulation? Wir sprechen mit:
Dominik Krause, Zweiter Bürgermeister der LH München (DIE GRÜNEN) Simone Burger, Planungssprecherin Stadtratsfraktion SPD/VOLT Haike Kainz, Planungssprecherin Stadtratsfraktion CSU Melanie Hammer, Geschäftsführerin BHB Unternehmensgruppe Stephan Reiß-Schmidt, Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht Christian Stupka, Genossenschaftliche Immobilienagentur München
Moderation: Sebastian Krass, Süddeutsche Zeitung
TERMIN
Do, 25.04.24, 19:00 – 21:00 Uhr
ORT
Evangelische Stadtakademie, Herzog-Wilhelm-Str. 24, 80331 München
Wir laden ein zu zwei Veranstaltungen zur Bodenfrage
und EARTH – Towards Regenerative Design
Die Bodenfrage
Diskussion zu Instrumenten einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik 18 Uhr im PlanTreff Blumenstraße 31
Eine Veranstaltung des Planungsreferats in Kooperation mit dem BDA Bayern
mit:
Elisabeth Merk Prof. Dr. (Univ Florenz), Stadtbaurätin der LH München Stephan Reiß-Schmidt Stadtdirektor a.D., Mitinitiator Initiative Bodenrecht Michael Leidl Architekt, Landesvorstand BDA, Referent für Raum und Flächenplanung Theresa Bader M.A. Architektur, Masterthesis „Stadträume als gemeinschaftliche Ressource“
Mehr Information und Anmeldung
EARTH – Towards Regenerative Design
Vorträge, Film und Diskussion mit AkteurInnen aus verschiedenen Bereichen, die mit ihren Projekten die Regeneration der Erde aktiv unterstützen. 20 Uhr in der Architekturgalerie München Blumenstraße 22
Vor dem Hintergrund der wissenschaftlichen Erkenntnisse und der politischen Strategien stellen wir die Selbstwirksamkeit des Einzelnen und innovative Konzepte von BürgerInnen, PlanerInnen und ProjektentwicklerInnen in den Mittelpunkt.
Philina Schmidt GemüseheldInnen e.V., Frankfurt am Main Christoph Hesse Christoph Hesse Architects, Berlin, Korbach Melanie Hammer Architekturkultur Stiftung, BHB Unternehmensgruppe Regine Keller Prof., Landschaftsarchitektur und öffentlicher Raum, TUM / UNIOLA Michalel Leidl Arc Architekten, Hirschbach, Bad Birnbach Elisabeth Merk Prof. Dr. (Univ Florenz), Stadtbaurätin der LH München Nicola Borgmann Architekturgalerie München
In der SZ vom 4. März 2023 kommentiert Heribert Prantl die bevorstehenden Feiern zur Feier des Grundgesetzes im kommenden Jahr und verweist auf spektakulär missachtete Sätze: „An der Spitze der leerlaufenden Sätze steht der Verfassungssatz, dass Eigentum verpflichtet und sein Gebrauch zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen soll.“
Nach einem Exkurs zu den Berliner Koalitionsgesprächen, in denen sich gerade SPD-Spitzenfrau Franziska Giffey und des CDU-Spitzenmannes Kai Wegner darum bemühen den Volksentscheid mit der Forderung die Deutsche Wohnen & Co zu enteignen möglichst nicht umzusetzen, kommt Prantl auf die Neuauflage des Buches von Hans-Jochen Vogel zu sprechen:
„Der frühere Regierende Bürgermeister von Berlin und langjährige Oberbürgermeister von München hat es 94-jährig, im Jahr 2019, ein halbes Jahr vor seinem Tod, veröffentlicht. Es beschäftigt sich unter dem Titel „Mehr Gerechtigkeit“ mit der Frage, wie Wohnen wieder bezahlbar wird. Das hat Vogel umgetrieben, weil er wusste, dass die Wohnungsnot auf eine soziale Katastrophe hinausläuft; der Finanzpolitiker und frühere Co-SPD-Chef Norbert Walter-Borjans hat nun das Vorwort zur Neuauflage geschrieben. Vogel verweist auf die astronomische Steigerung der Baulandpreise als eine Ursache für Mietenexplosionen und fordert eine soziale Bodenordnung mit Abschöpfung der Wertsteigerung von Grund und Boden.
Darüber bestand vor fünfzig Jahren schon einmal Einigkeit: Nicht nur die SPD hatte zugestimmt, auch die CDU-Bodenrechtskommission, der Juristentag und der Städtetag, sogar die FDP. Indes: Die CDU/CSU-Mehrheit im Bundesrat lehnte damals den Planungswertausgleich ab, der Vermittlungsausschuss wurde angerufen, und die Sache verschwand in der Versenkung.“
Prantl meint, „… derBerliner Senat könnte sie dort wieder herausholen. Eine solche Vereinbarung der Koalitionäre wäre ein Zeichen des Aufbruchs, ein Zeichen gegen den wohnungspolitischen Fatalismus.“
Besser wäre es allerdings, die rot-grün-gelbe Bundesregierung würde die Sache ‚Soziale Bodenordnung‘ wieder aufnehmen, denn es geht um Bundes- nicht um Länderrecht.
Eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik und bessere Steuerungsinstrumente stehen weiterhin ganz oben auf der kommunalpolitischen Agenda – nicht nur in München. Die exorbitant hohen Preise für Bestandsimmobilien und Bauland sind zusammen mit stark gestiegenen Baupreisen und höheren Anforderungen an klimagerechtes und energieeffizientes Bauen ein wesentlicher Grund dafür, dass die Erhaltung und der Neubau von bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnungen in München eine der größten Herausforderungen der nächsten Jahre bleibt.
Finanzanleger und Fonds investierten 2020 in Deutschland fast 80 Milliarden Euro in Immobilien und heizten damit die Preisspirale weiter an. In München entfallen bei Baulandpreisen von mehr als 5.000 Euro/m² rund 80 Prozent der Kosten einer Wohnung auf das Grundstück – was zu Neubaumieten jenseits von 20 Euro/m² führt.
Die Vereinbarungen zum Thema Bodenpolitik im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung sind für viele enttäuschend und bleiben deutlich hinter den Wahlprogrammen von zwei der Koalitionspartner zurück.
Wir haben uns gemeinsam mit Planungsexpert*innen der Münchner Stadtratsfraktionen darüber ausgetauscht, welche Erwartungen und Forderungen an die Regierungsfraktionen und die Bundesregierung aus Münchner Perspektive besonders dringlich sind.
Auf dem virtuellen Podium saßen:
Bernd Schreyer, Stadtratsfraktion Die Grünen / Rosa Liste Heike Kainz, Stadtratsfraktion CSU Simone Burger, Stadtratsfraktion SPD / Volt Prof. Dr. Jörg Hoffmann, Stadtratsfraktion FDP / Bayernpartei Stefan Jagel, Stadtratsfraktion DIE LINKE. / Die PARTEI Tobias Ruff, Stadtratsfraktion ÖDP / München-Liste
Die Moderation übernahmen Christian Stupka und Stephan Reiß-Schmidt von der Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht
1. Runde: Offene Eingangsfrage (3 Minuten je Person)
Schöpft die Stadt München die derzeit zur Verfügung stehenden bodenpolitischen Instrumente aus oder gibt es Defizite? Wo stößt sie an ihre Grenzen?
Einleitung durch Stephan Reiß-Schmidt, Statements von Bernd Schreyer, Heike Kainz, Simone Burger, Prof. Dr. Jörg Hoffmann, Tobias Ruff und Stefan Jagel:
2. Runde: Bodenpolitische Instrumente im Wohnungbestand (3 Minuten pro Person)
Die MünchnerInnen leben in etwa 800.000 Wohnungen, etwa 75% sind Mietwohnungen. Den Mieterinnen und Mietern geht es um Wohnsicherheit zu leistbaren Mietkonditionen. Wir wollen an dieser Stelle nicht über Mietgesetzgebung diskutieren sondern über bodenpolitische Instrumente. Aktuell steht aufgrund höchstrichterlicher Entscheidung das Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten in der öffentlichen Diskussion. Weitere Stichworte sind die Ausweitung der Genehmigungspflicht bei Umwandlungen durch den neuen § 250 Baugesetzbuch (BauGB), aber auch die steuerliche Abschöpfung leistungsloser, bodenwertbedingter Gewinne bei Verkauf von privaten Wohnimmobilien, die nicht der eigenen Wohnungsversorgung dienen.
Da bei diesen Fragen Bundes- und Landesgesetzgebung den Rahmen für kommunales Handeln bilden, lautete die Frage: Welche Forderungen haben Sie an Bund und Freistaat Bayern?
Einleitung durch Christian Stupka, Statements von Prof. Dr. Hoffmann, Heike Kainz, Simone Burger, Bernd Schreyer, Stefan Jagel und Tobias Ruff:
3. Runde: Mobilisierung von Bauland und bodenpolitische Instrumente beim Wohnungsbau
Baulandmobilisierung zu bezahlbaren Knditionen ist wegen des kleinen Stadtgebietesund der enorm hohen Bodenpreise in München besonders schwierig. Für neue Stadtteile auf ehemaligen Gewerbe, Bahn- oder Kasernenflächen oder am Stadtrand gibt es dafür die Verfahrensgrundsätze der sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) und seit 50 Jahren das bewährte, allerdings nicht unumstrittene Instrument der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM), das im Münchner Norosten und Norden angewendet wird.
Aus Gründen des Klima- und Artenschutzes sollte der Wohnungsneubau allerdings zu einem möglichst großen Anteil durch Innentwicklung (Nachverdichtung in Baulücken, auf untergenutzten Grundstücken oder durch Aufstockung) im bereits bebauten Bereich erfolgen.
Dazu wurden im vergangenen Jahr mit dem Baulandmobilisierungsgesetz inbesondere für angespannte Wohnungsmärkte einige neue bzw. verbesserte Instrumente in das BauGB aufgenommen: z. B. sektorale Bebauungspläne zur Festsetzung von Anteilen geförderter Wohnungen im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB; Erweiterung des Vorkaufsrechts auf geringfügig bebaute oder brachliegende Grundstücke und sog. Schrottimmobilien sowie Peislimitierung auf den Verkehrswert; Erweiterung der Anwendbarkeit des Baugebots; erweiterte Möglichkeiten der Befreiung von einem Bebauungsplan; Umwandlung der strikten Dichte-Obergrenzen in Orientierungswerte (§ 17 Baunutzungsverordnung).
Welche dieser Änderungen sind aus Ihrer Sicht in München für die Baulandmobilisierung zur Schaffung bezahlbarer Mietwohnungen besonders wirksam? Welche Instrumente wären darüber hinaus für München wichtig?
Einleitung durch Stephan Reiß-Schmidt, Statements von Heike Kainz, Tobias Ruff, Prof. Dr. Hoffmann, Stefan Jagel, Bernd Schreyer und Simone Burger:
Die Regierende Bürgermeisterin von Berlin, Franziska Giffey, der Erste Bürgermeister der Freien und Hansestadt Hamburg, Dr. Peter Tschentscher, und der Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München, Dieter Reiter, haben sich auf eine gemeinsame Initiative zur Stärkung des gemeindlichen Vorkaufsrechts verständigt.
Hintergrund der gemeinsamen Initiative ist das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021, das eine vorsorgliche Nutzung des Vorkaufsrechts zu
diesem Zweck untersagt. Die Bürgermeister*innen der drei größten deutschen
Städte betonen die Wichtigkeit einer gesetzlichen Neuregelung des gemeindlichen Vorkaufsrechts auf Bundesebene, weil nur so eine rechtssichere Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zum Schutz der Wohnbevölkerung gewährleistet werden kann. Die drei Bürgermeister appellieren an den Bundesgesetzgeber und an die Länder, an einer bundesweiten Lösung mitzuwirken. Dazu mehr in der Münchner Rathausumschau vom 27. Januar 2022.
Bereits Mitte November 2021 hatten die Bauminister*innen der Länder und des Bundes in der Bauministerkonferenz an den Bund appelliert, schnellstmöglich eine Klarstellung im Baugesetzbuch vorzunehmen. Darüber bestünde große Einigkeit unter den Ländern. Ziel müsse es sein, dass Gemeinden ihre Vorkaufsrechte rechtssicher anwenden und so die Maßgaben der Sozialen Erhaltungsverordnungen durchsetzen können.
Daraufhin hat das Land Berlin Ende November 2021 einen Antrag zur Änderung von § 26 Nummer 4 des Baugesetzbuchs eingereicht und einen Entwurf dazu vorgelegt, der in der Bundesratsdrucksache 811/21 veröffentlich wurde.
Auch die Fraktion Die Linke stellete Anfang Dezember 2021 diesbezüglich einen Antrag, der in der Bundestagsdrucksache 20/236 nachzulesen ist.
Der Antrag (20/236) der Fraktion Die Linke zur Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten stand am 28. Januar 2022 im Mittelpunkt einer halbstündigen Debatte des Bundestags überwies die Vorlage im Anschluss zur federführenden Beratung an den Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) erklärte bei dieser Gelegenheit, dass sie das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten zügig neu regeln und dieses Thema unabhängig von der geplanten Novelle des Baugesetzbuches angehen wolle. Mehr dazu …
Mit einiger Verspätung hat nun auch die bayerische Bauministerin Kerstin Schreyer den Bund aufgefordert, zum Vorkaufsrecht tätig zu werden. Nach sorgfältiger Prüfung der Thematik sieht sie Handlungsbedarf: das Bundesbauministerium solle einen Gesetzentwurf vorlegen. Mieterschutz und Schutz der angestammten Bevölkerung seien ein großes Anliegen der Staatsregierung. Siehe hierzu die Presseerklärung.
Bündnis Bodenwende fordert die Einrichtung einer Enquete-Kommission des Bundestages zur gemeinwohlorientierten Bodenpolitik
PRESSEMITTEILUNG
Berlin, 15.12.2021 Das Bündnis Bodenwende hat hohe Erwartungen an die Koalition und an das neue Ressort für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hinsichtlich einer sozialen und ökologischen Boden- und Städtebaupolitik. „Die im Koalitionsvertrag festgehaltenen Aussagen bleiben hinter unseren Erwartungen zurück. Wir brauchen dringend konkrete und kreative Lösungen“, konstatiert Stephan Reiß-Schmidt als Sprecher des überparteilichen Bündnisses von zahlreichen renommierten Organisationen aus den Bereichen Architektur, Stadt- und Raumplanung, Umwelt und Naturschutz sowie Soziales und gesellschaftliche Teilhabe. Das Bündnis hatte sich 2020 zusammengeschlossen, um für eine gemeinwohlorientierte Bodenwende zu werben. Weiterlesen →
Unter diesem Titel veröffentlichte die Deutsche BauZeitschrift einen Artikel von Stephan Reiß-Schmidt von der Münchner Initiative soziales Bodenrecht, in dem er den Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung zwischen SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP im Hinblick auf die immer drängendere Wohnungsfrage kritisch analysiert.
Die Wohnungsfrage sei schon immer vor allem eine Bodenfrage gewesen. Eine sozial gerechte und nachhaltige Nutzung des unvermehrbaren Bodens setze daher voraus, dass er der Verwertungsspirale entzogen und als Gemeingut behandelt werde.
Voraussetzung für einen Neustart wäre daher erstens eine rasch wirksame, auf mindestens fünf Jahre befristete Notbremse für Bodenpreise und Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Konzepte für ein Bodenpreisdämpfungsgesetz und für einen bundesweiten Mietendeckel lägen auf dem Tisch.
Voraussetzung für einen Neustart wäre daher erstens eine rasch wirksame, auf mindestens fünf Jahre befristete Notbremse für Bodenpreise und Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Konzepte für ein Bodenpreisdämpfungsgesetz und für einen bundesweiten Mietendeckel lägen auf dem Tisch.
Anfang November 2021 entschied das Bundesverwaltungsgericht, dass „das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, […] von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden [darf], dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde“.
Entgegen der Entscheidung der Vorinstanzen, die argumentierten, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige, entschied nun das Bundesverwaltungsgericht, dass die Vermutung einer zukünftigen erhaltungswidrigen Nutzungsabsichte als Begründung für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht ausreiche.
Diese Entscheidung macht das kommunale Vorkaufsrecht weitgehend zahnlos. Viele Städte und Gemeinden haben daher die Initiative ergriffen, den Bund zu einer entsprechenden Änderung des Baugesetzbuches aufzufordern, damit Kommunen Vorkaufsrechte wie bisher ausüben können. Diesen Ausweg haben die Leipziger Bundesverwaltungsrichter selbst geöffnet: Es sei Sache des Gesetzgebers, den Wortlaut des einschlägigen Gesetzestextes zu überarbeiten – „vor dem Hintergrund neuer Entwicklungen und drängender Probleme auf dem Wohnungsmarkt“.
Anlässlich der Bundestagswahl lud die Münchner Initiative für ein
soziales Bodenrecht am 14. July 2021 die Bundestagskandidatinnen und Bundestagskandidaten zur Diskussion.
Die Stadtpolitik zieht alle Register, um sich gegen diese Entwicklungen zu stemmen.
Aber ihre Handlungsm glichkeiten sind bestimmt durch die Spielr ume, die ihr durch
Bundesgesetze einger umt werden. Dabei geht es im Kern um die Frage, wie weit in das
freie Marktgeschehen zugunsten einer Gemeinwohlbindung eingegriffen werden darf
und soll.
Zum Auftakt unserer Diskussionsveranstaltung fragten wir Bundestagskandidatinnen
und –kandidaten aus Münchner Wahlkreisen
Für welche drei bodenpolitischen Reformvorschläge wollen Sie sich im Bundestag
besonders einsetzen, damit München mehr bezahlbaren Wohnraum erhalten
bzw. schaffen kann und eine sozial gemischte und lebenswerte Stadt für alle bleibt?
In Städten und Ballungsgebieten mit angespannten Wohnungsmärkten richten sich die Anstrengungen zunehmend auf eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik, die den Kommunen dauerhaft Einfluss auf die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen sichert. Leitlinien sind dabei:
Kommunalen Grund mehren: strategische Bodenvorratspolitik statt kurzfristiger Verkaufserlöse
Grundstücksvergaben im Erbbaurecht: Die Ziele der Kommunen langfristig mit verlässlichen Partnern sichern
Spielräume der Sozialgerechte Bodennutzung konsequent nutzen: Planungsbegünstigte auf die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum verpflichten und an den Folgekosten der Maßnahmen beteiligen
Die Veranstaltung stellte bewährte Konzepte und neue Ansätze vor. In der Diskussion erörterten wir, wie diese Konzepte eine weitere Verbreitung finden können und welche Rahmenbedingungen zugunsten einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik der Kommunen zu verbessern sind.
Impulsvorträge Ulm: Tim von Winning, Baubürgermeister – Download Münster: Matthias Peck, Dezernent für Wohnungsversorgung – Download Hamburg: Arno Pletz, Abteilungsleiter Bodenordnung | Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen – Download Frankfurt: Katharina Flora Wagner, Referentin des Planungsdezernenten – Download München: Stephan Reiß-Schmidt, ehemaliger Leiter Stadtentwicklungsplanung – Download
„Macht Corona der aktiven Liegenschaftspolitik einen Strich durch die Rechnung?“ – Anmerkungen von Ricarda Pätzold, Deutsches Institut für Urbanistik (Difu)
Die über den Chat organisierten Diskussion war sehr lebhaft und die Teilnehmenden stellten viele Fragen an die Vertreter aus den fünf Städten.
Eine Dokumentation der Fragen und Antworten finden Sie in diesem PDF-Dokument.
foto © Christian Stupka
