Neuer Bundestag, neue Bundesregierung: Welche bodenpolitischen Initiativen und Instrumente sind für München wichtig?

Dokumentation des Online-Talks am 5. April 2022

Eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik und bessere Steuerungsinstrumente stehen weiterhin ganz oben auf der kommunalpolitischen Agenda – nicht nur in München. Die exorbitant hohen Preise für Bestandsimmobilien und Bauland sind zusammen mit stark gestiegenen Baupreisen und höheren Anforderungen an klimagerechtes und energieeffizientes Bauen ein wesentlicher Grund dafür, dass die Erhaltung und der Neubau von bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnungen in München eine der größten Herausforderungen der nächsten Jahre bleibt.
Finanzanleger und Fonds investierten 2020 in Deutschland fast 80 Milliarden Euro in Immobilien und heizten damit die Preisspirale weiter an. In München entfallen bei Baulandpreisen von mehr als 5.000 Euro/m² rund 80 Prozent der Kosten einer Wohnung auf das Grundstück – was zu Neubaumieten jenseits von 20 Euro/m² führt.

Die Vereinbarungen zum Thema Bodenpolitik im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung sind für viele enttäuschend und bleiben deutlich hinter den Wahlprogrammen von zwei der Koalitionspartner zurück.

Wir haben uns gemeinsam mit Planungsexpert*innen der Münchner Stadtratsfraktionen darüber ausgetauscht, welche Erwartungen und Forderungen an die Regierungsfraktionen und die Bundesregierung aus Münchner Perspektive besonders dringlich sind.

Auf dem virtuellen Podium saßen:

Bernd Schreyer, Stadtratsfraktion Die Grünen / Rosa Liste
Heike Kainz, Stadtratsfraktion CSU
Simone Burger, Stadtratsfraktion SPD / Volt
Prof. Dr. Jörg Hoffmann, Stadtratsfraktion FDP / Bayernpartei
Stefan Jagel, Stadtratsfraktion DIE LINKE. / Die PARTEI
Tobias Ruff, Stadtratsfraktion ÖDP / München-Liste

Die Moderation übernahmen Christian Stupka und Stephan Reiß-Schmidt von der Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht

1. Runde: Offene Eingangsfrage (3 Minuten je Person)

Schöpft die Stadt München die derzeit zur Verfügung stehenden bodenpolitischen Instrumente aus oder gibt es Defizite? Wo stößt sie an ihre Grenzen?

Einleitung durch Stephan Reiß-Schmidt, Statements von Bernd Schreyer, Heike Kainz, Simone Burger, Prof. Dr. Jörg Hoffmann, Tobias Ruff und Stefan Jagel:

2. Runde: Bodenpolitische Instrumente im Wohnungbestand (3 Minuten pro Person)

Die MünchnerInnen leben in etwa 800.000 Wohnungen, etwa 75% sind Mietwohnungen. Den Mieterinnen und Mietern geht es um Wohnsicherheit zu leistbaren Mietkonditionen. Wir wollen an dieser Stelle nicht über Mietgesetzgebung diskutieren sondern über bodenpolitische Instrumente. Aktuell steht aufgrund höchstrichterlicher Entscheidung das Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten in der öffentlichen Diskussion. Weitere Stichworte sind die Ausweitung der Genehmigungspflicht bei Umwandlungen durch den neuen § 250 Baugesetzbuch (BauGB), aber auch die steuerliche Abschöpfung leistungsloser, bodenwertbedingter Gewinne bei Verkauf von privaten Wohnimmobilien, die nicht der eigenen Wohnungsversorgung dienen.
Da bei diesen Fragen Bundes- und Landesgesetzgebung den Rahmen für kommunales Handeln bilden, lautete die Frage: Welche Forderungen haben Sie an Bund und Freistaat Bayern?

Einleitung durch Christian Stupka, Statements von Prof. Dr. Hoffmann, Heike Kainz, Simone Burger, Bernd Schreyer, Stefan Jagel und Tobias Ruff:

3. Runde: Mobilisierung von Bauland und bodenpolitische Instrumente beim Wohnungsbau

Baulandmobilisierung zu bezahlbaren Knditionen ist wegen des kleinen Stadtgebietesund der enorm hohen Bodenpreise in München besonders schwierig. Für neue Stadtteile auf ehemaligen Gewerbe, Bahn- oder Kasernenflächen oder am Stadtrand gibt es dafür die Verfahrensgrundsätze der sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) und seit 50 Jahren das bewährte, allerdings nicht unumstrittene Instrument der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM), das im Münchner Norosten und Norden angewendet wird.
Aus Gründen des Klima- und Artenschutzes sollte der Wohnungsneubau allerdings zu einem möglichst großen Anteil durch Innentwicklung (Nachverdichtung in Baulücken, auf untergenutzten Grundstücken oder durch Aufstockung) im bereits bebauten Bereich erfolgen.
Dazu wurden im vergangenen Jahr mit dem Baulandmobilisierungsgesetz inbesondere für angespannte Wohnungsmärkte einige neue bzw. verbesserte Instrumente in das BauGB aufgenommen: z. B. sektorale Bebauungspläne zur Festsetzung von Anteilen geförderter Wohnungen im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB; Erweiterung des Vorkaufsrechts auf geringfügig bebaute oder brachliegende Grundstücke und sog. Schrottimmobilien sowie Peislimitierung auf den Verkehrswert; Erweiterung der Anwendbarkeit des Baugebots; erweiterte Möglichkeiten der Befreiung von einem Bebauungsplan; Umwandlung der strikten Dichte-Obergrenzen in Orientierungswerte (§ 17 Baunutzungsverordnung).
Welche dieser Änderungen sind aus Ihrer Sicht in München für die Baulandmobilisierung zur Schaffung bezahlbarer Mietwohnungen besonders wirksam? Welche Instrumente wären darüber hinaus für München wichtig?

Einleitung durch Stephan Reiß-Schmidt, Statements von Heike Kainz, Tobias Ruff, Prof. Dr. Hoffmann, Stefan Jagel, Bernd Schreyer und Simone Burger:

4. Diskussion der Fragen aus dem Chat

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