IMMOBILIENMONOPOLY IN MÜNCHEN

Ursachen, Folgen und Lösungsansätze der Immobilienkrise
– Podiumsgespräch in der Evangelischen Stadtakademie
am 25. April 2024

Ob Benko-Pleite oder Sendlinger Loch: Nicht wenige Bauträger haben sich mit ihren
Projekten in München in der Hoffnung auf ein Andauern der Niedrigzinsphase und weiter
steigenden Immobilienpreisen kräftig verspekuliert. Weitere Insolvenzen sind zu erwarten,
hässliche Lücken im Stadtbild und Stillstand im Wohnungsbau sind bittere Folgen für die
Stadtgesellschaft.

Droht jetzt bei wichtigen Bauprojekten in der Stadt jahrelanger Stillstand? Was sind die tieferen Ursachen dieser Krise bei Wohn- und Büroimmobilien und wie lässt sie sich auflösen? Was kann die Stadtpolitik dabei bewirken, wo braucht es andere Rahmenbedingungen – beispielsweise im Umgang mit Bodenspekulation?

Verspekuliert? Das „Sendlinger Loch“ an der Alramstraße, eine der Investitionsbrachen in München nach der Zinswende. Der Bauträger M-Concept plant hier unter dem Claim 14 ALRAM 128 Eigentumswohnungen und Einzelhandelsflächen im EG.        Foto: Christian Stupka

Keine Patentlösung in Sicht – Ansatzpunkte auf allen Ebenen
Eine Patentlösung für die komplexe Baukrise ist nicht in Sicht. Bessere und vor allem
verlässliche Rahmenbedingungen braucht es dazu jedenfalls in verschiedenen Bereichen – und dabei sind alle politischen Ebenen gefordert, ihren Teil beizutragen. Das gilt für den
Verzicht auf überzogene Komfortstandards etwa bei Schallschutz, Haustechnik,
Barrierefreiheit oder Stellplätzen ebenso wie für den Mut zur rascheren Entscheidung von
(bei steigender Dichte zunehmenden) Zielkonflikten in der Verwaltung wie im Stadtrat. Ein
Dreh- und Angelpunkt bleibt ein stärker dem Gemeinwohl verpflichteter Umgang mit dem
unvermehrbaren Boden, etwa durch aktive kommunale Bodenpolitik und eine faire
Besteuerung von Immobiliengewinnen. Nicht zuletzt braucht es zur Überwindung des
Stillstands im bezahlbaren Wohnungsbau eine neue Vertrauenskultur zwischen den am
Planen und Bauen Beteiligten, so Christian Stupka (Genossenschaftliche Immobilienagentur München): „Ein beträchtlicher Teil der detaillierten Regelungen eines Bebauungsplans sind Ausdruck des Misstrauens selbst gegenüber nicht profitorientierten Bauträgern wie Genossenschaften!“

So lautet knapp zusammengefasst das weitgehend einhellige Ergebnis des gut besuchten, von Sebastian Krass (Süddeutsche Zeitung) moderierten Podiumsgesprächs der Evangelischen Stadtakademie und der Initiative für ein soziales Bodenrecht am 25. April 2024 mit Anna Hanusch (Planungssprecherin Stadtratsfraktion Die Grünen – Rosa Liste), Simone Burger (Planungssprecherin Stadtratsfraktion SPD/VOLT), Heike Kainz
(Planungssprecherin Stadtratsfraktion CSU), Melanie Hammer (Geschäftsführerin BHB
Unternehmensgruppe), Christian Stupka und Stephan Reiß-Schmidt (Initiative für ein soziales Bodenrecht). Die Friedrich-Ebert-Stiftung und der Deutsche Gewerkschaftsbund Bayern steuerten dazu ihre sehr instruktive Ausstellung „Bezahlbarer Wohnraum in Bayern – eine soziale Frage“ bei.

Bodenspekulation, Zinswende und steigende Baupreise
Wesentliche Ursachen für die immer noch sinkenden Fertigstellungsraten sind – so Christian Stupka in seiner Einführung – der seit 2010 aus den Fugen geratene Bodenmarkt, die vor allem seit 2021 deutlich gestiegenen Baupreise und die Zinswende mit einer Verdopplung der Hypothekenzinsen. In München sind seit 2010 die Baulandpreise für Geschosswohnungsbau um mehr als 450 Prozent gestiegen, die Baukosten um 64 Prozent, die Nettoeinkommen jedoch lediglich um 28 Prozent. Die nach der Weltfinanzkrise 2008 bei bis in den Negativbereich sinkenden Zinsen einsetzende, lange anhaltenden Immobilienrallye mit ihren spekulativen Überhitzungen wird durch die Zinswende 2022 abrupt ausgebremst.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der LH München (2024): Der Immobilienmarkt in München. Frühjahrsticker 2024, S. 5.

Gegenüber 2010 verdreifachte Kaufpreise für Eigentumswohnungen von zuletzt im
Durchschnitt rund 12.000 Euro/m² und Neuvermietungsmieten von 20 Euro/m² und mehr
überfordern auch Haushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen, wie das Beispiel des
„Sendlinger Lochs“ zeigt. Mehrere Eigentümerwechsel während des Immobilienbooms
hatten hier zu einem Bodenwert von zuletzt 73 Mio. Euro geführt. Umgelegt auf den
Quadratmeter Wohnfläche sind dies etwa 7.000 Euro. Das ergibt zusammen mit den
gestiegenen Baupreisen Gestehungskosten für eine Wohnung mit 80 m² von etwa 1,1 Mio. Euro und mit Gewinnmarge einen Verkaufspreis von etwa 1,3 Mio. Euro. Mit 30 Prozent Eigenkapital und bei einer Annuität von 6 Prozent führt das zu einer monatlichen Belastung von 57 Euro/m² allein für Zins und Tilgung. Ohne Förderung ist heute eine Kostenmiete von nicht mehr als 20 Euro je m² nur erreichbar, wenn der Bodenwert mit Null angesetzt wird.

Weitere Ursachen für den Stillstand im Wohnungsbau sieht Stupka in der mangelnden
Verlässlichkeit von Förderkonditionen, z.B. bei den für viele genossenschaftliche
Bauvorhaben essentiellen KfW-Darlehen für klimafreundlichen Neubau (KNF). Hinzu
kommen langwierige Bebauungsplanverfahren mit immer mehr Gutachten und
Entscheidungsschleifen durch die zahlreichen beteiligten Referate sowie kostentreibende,
zum Teil fragwürdige Standards.

Risiken und Nebenwirkungen des Immobilienbooms
„Toxische Geschäftsmodelle“ einiger Akteure, die damit nicht nur eigene Investitionen, sondern auch eine sozial ausgewogene Stadtentwicklung und Wohnraumversorgung aufs
Spiel setzen, führen zu gravierenden Risiken für die Allgemeinheit, meint Stephan Reiß-
Schmidt und verweist auf die Dimension des Immobilienmarktes. Mit rund 357 Mrd. Euro
Umsatz im Spitzenjahr 2021 liegt er über dem Maschinenbau (269 Mrd. Euro) und nur 30% hinter der Automobilindustrie (506 Mrd. Euro). In der Niedrigzinsphase ab 2008 ist ein immer größerer Geldstrom von Finanzanlegern in Immobilienfonds oder Immobilienaktien geflossen. 2021 waren es rund 111 Mrd. Euro, das heißt ca. 30% des gesamten Immobilienumsatzes. Die Attraktivität von Immobilienanlagen liegt an drei Besonderheiten des Bodenmarktes: erstens an der Aussicht auf leistungslose Gewinne, da planungs- bzw. infrastrukturbedingte Wertsteigerungen nicht zugunsten der Allgemeinheit abgeschöpft werden; zweitens an einer deutlichen steuerlichen Privilegierung von Immobiliengewinnen im Vergleich zu anderen Vermögensarten und drittens an der Intransparenz des Immobilienmarktes, die Geldwäsche und Steuervermeidung erleichtert. Es lohnt sich aus der Sicht von Finanzanlegern durchaus, ein Grundstück ohne ins Bauen zu investieren mit einer erheblichen Gewinnmarge weiter zu verkaufen oder – wie es Benko bei manchen Galeria Kaufhäusern praktiziert hat – durch Mietsteigerungen den Wert der Immobilie und damit den Beleihungsspielraum für weitere Projekte zu erhöhen. Der Stadt stehen gegen solche Geschäftsmodelle nur unzureichende Instrumente zur Verfügung. So ist sie bei der Ausübung des Vorkaufsrechts an den (nicht selten spekulationsbeeinflussten) Verkehrswert gebunden. Die strengen gesetzlichen Voraussetzungen für das besondere Städtebaurecht
(Städtebauliche Sanierungs- bzw. Entwicklungsmaßnahmen) mit einer Genehmigungspflicht für den Grundstücksverkehr und einer Deckelung der Bodenpreise liegen in vielen Fällen nicht vor.

Die Stadt hat nur wenig direkten Einfluss auf die Immobilienkrise, so die einhellige Einschätzung der Stadträtinnen auf dem Podium. Auch sorgfältig erarbeitete städtebauliche Verträge mit Bauverpflichtungen und Konventionalstrafen zur Risikovermeidung laufen ins Leere, wenn ein Investor insolvent wird, stellt Anna Hanusch fest. Vorbeugendes Handeln wäre in einigen Fällen aber durchaus möglich gewesen, etwa wenn der Freistaat als Eigentümer der Alten Akademie selbst bzw. in Kooperation mit anderen öffentlichen Stellen eine kulturelle Nutzung realisiert hätte, statt einen in erster Linie am Gewinn orientierten Immobilienentwickler ins Boot zu holen, so Simone Burger. Anzeichen dafür, dass es hier und bei anderen brachliegenden Projekten in der nach wie vor attraktiven Münchner Innenstadt mit anderen Akteuren weitergehen kann, sieht Heike Kainz. Manche Projekte seien wohl auch durch langwierige Planungs- oder Genehmigungsverfahren in die Zinsfalle geraten. Aus der Sicht eines Immobilienunternehmens erläutert Melanie Hammer unterschiedliche Einschätzungen innerhalb der Branche. Manche zu optimistische Hypothesen sind durch die Zinswende überholt. Ihr Konzept sei eher die Suche nach Nischen und ein möglichst früher Einstieg in die Baurechtsentwicklung.

Gebäudetyp-e und schlankere B-Plan-Verfahren
Eine Überwindung des Baustillstands setzt ein abgestimmtes Handeln von Bund, Freistaat
und Kommunen voraus. Stupka verweist als Beispiel auf den von der Bayerischen
Architektenkammer vorgeschlagenen und jetzt bundesweit diskutierten Gebäudetyp-e mit in einigen Bereichen reduzierten Standards. Eine Erhöhung der Fördermittel für bezahlbaren Wohnungsbau könne durch die Besteuerung bzw. Abschöpfung leistungsloser Bodenwertgewinne finanziert werden – nach dem Vorbild des über einhundert Jahre konsequent betriebenen Wiener Gemeindewohnungsbaus, der nur durch eine besondere Steuer auf Immobilienerträge (sog. Hauszinssteuer) möglich war.
Standardreduzierungen in nicht sicherheitsrelevanten Bereichen sind auch für Hammer
kostenrelevant, etwa eine Reduzierung der Ansprüche an den Schallschutz und damit der
Stärke von Geschossdecken. Allerdings stellt die Abweichung auch von nicht gesetzlich
verbindlichen DIN-Normen für Bauträger ein haftungsrechtliches Risiko dar, solange das
Werkvertragsrecht des BGB nicht entsprechend angepasst ist. Ihr Unternehmen beteiligt sich an den Pilotprojekten des Freistaats zum Gebäudetyp-e mit einem Objekt in Gauting, das im Bestand gehalten und vermietet werden soll. Bei manchen kostentreibenden Anforderungen an Bebauungspläne braucht die Stadt laut Hanusch mehr rechtlichen Gestaltungsspielraum, etwa indem eine vorgesehene Tempo-30-Regelung für eine Sammelstraße schon bei der Lärmberechnung für den B-Plan zugrunde gelegt werden darf. Und bei Maßnahmen im Bestand ist ein erweiterter Bestandsschutz hilfreich, um eine kostenträchtige Nachrüstung auf aktuelle Standards zu vermeiden.

Die Größe und Dichte der Stadt und die damit verbundene Komplexität sind für Kainz einer der Gründe von langen Planungsverfahren. Kleine Städte haben es hier bisweilen leichter, auch wegen kürzerer Entscheidungswege und flacherer Hierarchien. Projektgruppen mit entscheidungsbefugten Vertreter*innen der Fachreferate könnten hier nach Stupkas Erfahrungen helfen. Nicht jeder Zielkonflikt zwischen Referaten müsse bis zum Oberbürgermeister eskaliert werden, so Burger. Vor 20 Jahren wurde der sehr komplexe Bebauungsplan für die Allianz Arena in Rekordzeit erstellten, erinnert Reiß-Schmidt. Hier war der Planungsprozess als Projekt gut organisiert und die Motivation aller Beteiligten hoch.

Nachbemerkung: Boden ist der Schlüssel!
Vor allem der Bund bleibt im Obligo, den Kommunen endlich mehr Handlungsspielräume für eine aktive und gemeinwohlorientierte Bodenpolitik zu schaffen, wie sie das von zahlreichen Kammern, Akademien und Verbänden getragene Bündnis Bodenwende fordert. Dazu gehören etwa ein erweitertes kommunales Vorkaufsrecht zu einem sozial verträglichen Ertragswert, der bezahlbares Wohnen ermöglicht; eine Abschöpfung leistungsloser Bodenwertgewinne durch den schon lange diskutiertet Planungswertausgleich; eine Verknüpfung von Baurecht und Bauverpflichtung, um die spekulatives Horten von Grundstücken zu erschweren sowie mehr Transparenz des Bodenmarktes z.B. durch ein Register der wirtschaftlich Berechtigten und ein öffentliches Grundbuch. Eine wirksame Bremse gegen riskante Geschäftsmodelle und Bodenspekulation ist schließlich eine faire Besteuerung von Immobilien. Die Steuermehreinnahmen werden vor allem für eine sozial- und klimagerechte Boden- und Wohnungspolitik dringend gebraucht.

Viele dieser Forderungen finden sich übrigens in den Wahlprogrammen von SPD und
BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN zur letzten Bundestagswahl. Leider blieb im Koalitionsvertrag der Ampel fast nichts davon übrig. Was liegt angesichts der Immobilien- und Wohnungsbaukrise näher, als dass auch einflussreiche Kommunalpolitiker*innen der beiden größten Regierungsparteien mit Nachdruck zumindest den Einstieg in eine gemeinwohlorientierte Bodenwende einfordern?

Stephan Reiß-Schmidt

Die Bodenfrage und EARTH – Towards Regenerative Design – 25.04.2023

Wir laden ein zu zwei Veranstaltungen zur Bodenfrage
und EARTH – Towards Regenerative Design
Die Bodenfrage

Diskussion zu Instrumenten einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik
18 Uhr im PlanTreff  Blumenstraße 31

Eine Veranstaltung des Planungsreferats in Kooperation mit dem BDA Bayern
mit:

Elisabeth Merk Prof. Dr. (Univ Florenz), Stadtbaurätin der LH München 
Stephan Reiß-Schmidt Stadtdirektor a.D., Mitinitiator Initiative Bodenrecht
Michael Leidl Architekt, Landesvorstand BDA, Referent für Raum und Flächenplanung
Theresa Bader M.A. Architektur, Masterthesis „Stadträume als gemeinschaftliche Ressource“

Mehr Information 

EARTH – Towards Regenerative Design

Vorträge, Film und Diskussion mit AkteurInnen aus verschiedenen Bereichen, die mit ihren Projekten die Regeneration der Erde aktiv unterstützen.
20 Uhr in der Architekturgalerie München  Blumenstraße 22

Vor dem Hintergrund der wissenschaftlichen Erkenntnisse und der politischen Strategien wurden die Selbstwirksamkeit des Einzelnen und innovative Konzepte von BürgerInnen, PlanerInnen und ProjektentwicklerInnen in den Mittelpunkt gestellt.

Philina Schmidt GemüseheldInnen e.V., Frankfurt am Main
Christoph Hesse Christoph Hesse Architects, Berlin, Korbach
Melanie Hammer Architekturkultur Stiftung, BHB Unternehmensgruppe
Regine Keller Prof., Landschaftsarchitektur und öffentlicher Raum, TUM / UNIOLA
Michalel Leidl Arc Architekten, Hirschbach, Bad Birnbach 
Elisabeth Merk Prof. Dr. (Univ Florenz), Stadtbaurätin der LH München
Nicola Borgmann Architekturgalerie München

Mehr Information   

75 Jahre Grundgesetz – wo bleibt das soziale Bodenrecht?

In der SZ vom 4. März 2023 kommentiert He­ri­bert Prantl die bevorstehenden Fei­ern zur Fei­er des Grund­ge­set­zes im kommenden Jahr und verweist auf spek­ta­ku­lär miss­ach­tete Sätze: „An der Spit­ze der leer­lau­fen­den Sät­ze steht der Ver­fas­sungs­satz, dass Ei­gen­tum ver­pflich­tet und sein Ge­brauch zu­gleich dem Wohl der All­ge­mein­heit die­nen soll.“
Nach einem Exkurs zu den Berliner Ko­ali­ti­ons­ge­sprä­chen, in denen sich gerade SPD-Spit­zen­frau Fran­zis­ka Gif­fey und des CDU-Spit­zen­man­nes Kai Weg­ner darum bemühen den Volks­ent­scheid mit der For­de­rung die Deut­sche Woh­nen & Co zu ent­eig­nen mög­lichst nicht um­zu­set­zen, kommt Prantl auf die Neu­auf­la­ge des Bu­ches von Hans-Jo­chen Vo­gel zu sprechen:
„Der frü­he­re Re­gie­ren­de Bür­ger­meis­ter von Ber­lin und lang­jäh­ri­ge Ober­bür­ger­meis­ter von Mün­chen hat es 94-jäh­rig, im Jahr 2019, ein hal­bes Jahr vor sei­nem Tod, ver­öf­fent­licht. Es be­schäf­tigt sich un­ter dem Ti­tel „Mehr Ge­rech­tig­keit“ mit der Fra­ge, wie Woh­nen wie­der be­zahl­bar wird. Das hat Vo­gel um­ge­trie­ben, weil er wuss­te, dass die Woh­nungs­not auf ei­ne so­zia­le Ka­ta­stro­phe hin­aus­läuft; der Fi­nanz­po­li­ti­ker und frü­he­re Co-SPD-Chef Nor­bert Wal­ter-Bor­jans hat nun das Vor­wort zur Neu­auf­la­ge ge­schrie­ben. Vo­gel ver­weist auf die as­tro­no­mi­sche Stei­ge­rung der Bau­land­prei­se als ei­ne Ur­sa­che für Mie­ten­ex­plo­sio­nen und for­dert ei­ne so­zia­le Bo­den­ord­nung mit Ab­schöp­fung der Wert­stei­ge­rung von Grund und Bo­den.
Dar­über be­stand vor fünf­zig Jah­ren schon ein­mal Ei­nig­keit: Nicht nur die SPD hat­te zu­ge­stimmt, auch die CDU-Bo­den­rechts­kom­mis­si­on, der Ju­ris­ten­tag und der Städ­te­tag, so­gar die FDP. In­des: Die CDU/CSU-Mehr­heit im Bun­des­rat lehn­te da­mals den Pla­nungs­wert­aus­gleich ab, der Ver­mitt­lungs­aus­schuss wur­de an­ge­ru­fen, und die Sa­che ver­schwand in der Ver­sen­kung.“
Prantl meint, „… der Ber­li­ner Se­nat könn­te sie dort wie­der her­aus­ho­len. Ei­ne sol­che Ver­ein­ba­rung der Ko­ali­tio­nä­re wä­re ein Zei­chen des Auf­bruchs, ein Zei­chen ge­gen den woh­nungs­po­li­ti­schen Fa­ta­lis­mus.“
Besser wäre es allerdings, die rot-grün-gelbe Bundesregierung würde die Sache ‚Soziale Bodenordnung‘ wieder aufnehmen, denn es geht um Bundes- nicht um Länderrecht.

Neuer Bundestag, neue Bundesregierung: Welche bodenpolitischen Initiativen und Instrumente sind für München wichtig?

Dokumentation des Online-Talks am 5. April 2022

Eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik und bessere Steuerungsinstrumente stehen weiterhin ganz oben auf der kommunalpolitischen Agenda – nicht nur in München. Die exorbitant hohen Preise für Bestandsimmobilien und Bauland sind zusammen mit stark gestiegenen Baupreisen und höheren Anforderungen an klimagerechtes und energieeffizientes Bauen ein wesentlicher Grund dafür, dass die Erhaltung und der Neubau von bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnungen in München eine der größten Herausforderungen der nächsten Jahre bleibt.
Finanzanleger und Fonds investierten 2020 in Deutschland fast 80 Milliarden Euro in Immobilien und heizten damit die Preisspirale weiter an. In München entfallen bei Baulandpreisen von mehr als 5.000 Euro/m² rund 80 Prozent der Kosten einer Wohnung auf das Grundstück – was zu Neubaumieten jenseits von 20 Euro/m² führt.

Die Vereinbarungen zum Thema Bodenpolitik im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung sind für viele enttäuschend und bleiben deutlich hinter den Wahlprogrammen von zwei der Koalitionspartner zurück.

Wir haben uns gemeinsam mit Planungsexpert*innen der Münchner Stadtratsfraktionen darüber ausgetauscht, welche Erwartungen und Forderungen an die Regierungsfraktionen und die Bundesregierung aus Münchner Perspektive besonders dringlich sind.

Auf dem virtuellen Podium saßen:

Bernd Schreyer, Stadtratsfraktion Die Grünen / Rosa Liste
Heike Kainz, Stadtratsfraktion CSU
Simone Burger, Stadtratsfraktion SPD / Volt
Prof. Dr. Jörg Hoffmann, Stadtratsfraktion FDP / Bayernpartei
Stefan Jagel, Stadtratsfraktion DIE LINKE. / Die PARTEI
Tobias Ruff, Stadtratsfraktion ÖDP / München-Liste

Die Moderation übernahmen Christian Stupka und Stephan Reiß-Schmidt von der Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht

1. Runde: Offene Eingangsfrage (3 Minuten je Person)

Schöpft die Stadt München die derzeit zur Verfügung stehenden bodenpolitischen Instrumente aus oder gibt es Defizite? Wo stößt sie an ihre Grenzen?

Einleitung durch Stephan Reiß-Schmidt, Statements von Bernd Schreyer, Heike Kainz, Simone Burger, Prof. Dr. Jörg Hoffmann, Tobias Ruff und Stefan Jagel:

2. Runde: Bodenpolitische Instrumente im Wohnungbestand (3 Minuten pro Person)

Die MünchnerInnen leben in etwa 800.000 Wohnungen, etwa 75% sind Mietwohnungen. Den Mieterinnen und Mietern geht es um Wohnsicherheit zu leistbaren Mietkonditionen. Wir wollen an dieser Stelle nicht über Mietgesetzgebung diskutieren sondern über bodenpolitische Instrumente. Aktuell steht aufgrund höchstrichterlicher Entscheidung das Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten in der öffentlichen Diskussion. Weitere Stichworte sind die Ausweitung der Genehmigungspflicht bei Umwandlungen durch den neuen § 250 Baugesetzbuch (BauGB), aber auch die steuerliche Abschöpfung leistungsloser, bodenwertbedingter Gewinne bei Verkauf von privaten Wohnimmobilien, die nicht der eigenen Wohnungsversorgung dienen.
Da bei diesen Fragen Bundes- und Landesgesetzgebung den Rahmen für kommunales Handeln bilden, lautete die Frage: Welche Forderungen haben Sie an Bund und Freistaat Bayern?

Einleitung durch Christian Stupka, Statements von Prof. Dr. Hoffmann, Heike Kainz, Simone Burger, Bernd Schreyer, Stefan Jagel und Tobias Ruff:

3. Runde: Mobilisierung von Bauland und bodenpolitische Instrumente beim Wohnungsbau

Baulandmobilisierung zu bezahlbaren Knditionen ist wegen des kleinen Stadtgebietesund der enorm hohen Bodenpreise in München besonders schwierig. Für neue Stadtteile auf ehemaligen Gewerbe, Bahn- oder Kasernenflächen oder am Stadtrand gibt es dafür die Verfahrensgrundsätze der sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) und seit 50 Jahren das bewährte, allerdings nicht unumstrittene Instrument der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM), das im Münchner Norosten und Norden angewendet wird.
Aus Gründen des Klima- und Artenschutzes sollte der Wohnungsneubau allerdings zu einem möglichst großen Anteil durch Innentwicklung (Nachverdichtung in Baulücken, auf untergenutzten Grundstücken oder durch Aufstockung) im bereits bebauten Bereich erfolgen.
Dazu wurden im vergangenen Jahr mit dem Baulandmobilisierungsgesetz inbesondere für angespannte Wohnungsmärkte einige neue bzw. verbesserte Instrumente in das BauGB aufgenommen: z. B. sektorale Bebauungspläne zur Festsetzung von Anteilen geförderter Wohnungen im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB; Erweiterung des Vorkaufsrechts auf geringfügig bebaute oder brachliegende Grundstücke und sog. Schrottimmobilien sowie Peislimitierung auf den Verkehrswert; Erweiterung der Anwendbarkeit des Baugebots; erweiterte Möglichkeiten der Befreiung von einem Bebauungsplan; Umwandlung der strikten Dichte-Obergrenzen in Orientierungswerte (§ 17 Baunutzungsverordnung).
Welche dieser Änderungen sind aus Ihrer Sicht in München für die Baulandmobilisierung zur Schaffung bezahlbarer Mietwohnungen besonders wirksam? Welche Instrumente wären darüber hinaus für München wichtig?

Einleitung durch Stephan Reiß-Schmidt, Statements von Heike Kainz, Tobias Ruff, Prof. Dr. Hoffmann, Stefan Jagel, Bernd Schreyer und Simone Burger:

4. Diskussion der Fragen aus dem Chat

Großstädte, Bundesrat und Bundestag ergreifen Initiative zum Vorkaufsrecht

Die Regierende Bürgermeisterin von Berlin, Franziska Giffey, der Erste Bürgermeister der Freien und Hansestadt Hamburg, Dr. Peter Tschentscher, und der Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München, Dieter Reiter, haben sich auf eine gemeinsame Initiative zur Stärkung des gemeindlichen Vorkaufsrechts verständigt.
Hintergrund der gemeinsamen Initiative ist das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021, das eine vorsorgliche Nutzung des Vorkaufsrechts zu
diesem Zweck untersagt. Die Bürgermeister*innen der drei größten deutschen
Städte betonen die Wichtigkeit einer gesetzlichen Neuregelung des gemeindlichen Vorkaufsrechts auf Bundesebene, weil nur so eine rechtssichere Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zum Schutz der Wohnbevölkerung gewährleistet werden kann. Die drei Bürgermeister appellieren an den Bundesgesetzgeber und an die Länder, an einer bundesweiten Lösung mitzuwirken. Dazu mehr in der Münchner Rathausumschau vom 27. Januar 2022.

Bereits Mitte November 2021 hatten die Bauminister*innen der Länder und des Bundes in der Bauministerkonferenz an den Bund appelliert, schnellstmöglich eine Klarstellung im Baugesetzbuch vorzunehmen. Darüber bestünde große Einigkeit unter den Ländern. Ziel müsse es sein, dass Gemeinden ihre Vorkaufsrechte rechtssicher anwenden und so die Maßgaben der Sozialen Erhaltungsverordnungen durchsetzen können.

Daraufhin hat das Land Berlin Ende November 2021 einen Antrag zur Änderung von § 26 Nummer 4 des Baugesetzbuchs eingereicht und einen Entwurf dazu vorgelegt, der in der Bundesratsdrucksache 811/21 veröffentlich wurde.

Auch die Fraktion Die Linke stellete Anfang Dezember 2021 diesbezüglich einen Antrag, der in der Bundestagsdrucksache 20/236 nachzulesen ist.

Der Antrag (20/236) der Fraktion Die Linke zur Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten stand am 28. Januar 2022 im Mittelpunkt einer halbstündigen Debatte des Bundestags überwies die Vorlage im Anschluss zur federführenden Beratung an den Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) erklärte bei dieser Gelegenheit, dass sie das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten zügig neu regeln und dieses Thema unabhängig von der geplanten Novelle des Baugesetzbuches angehen wolle. Mehr dazu …

Mit einiger Verspätung hat nun auch die bayerische Bauministerin Kerstin Schreyer den Bund aufgefordert, zum Vorkaufsrecht tätig zu werden. Nach sorgfältiger Prüfung der Thematik sieht sie Handlungsbedarf: das Bundesbauministerium solle einen Gesetzentwurf vorlegen. Mieterschutz und Schutz der angestammten Bevölkerung seien ein großes Anliegen der Staatsregierung. Siehe hierzu die Presseerklärung.

Jetzt Bodenwende einleiten

 

 

 

 

 

Bündnis Bodenwende fordert die Einrichtung einer Enquete-Kommission des Bundestages zur gemeinwohlorientierten Bodenpolitik

PRESSEMITTEILUNG

Berlin, 15.12.2021
Das Bündnis Bodenwende hat hohe Erwartungen an die Koalition und an das neue Ressort für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hinsichtlich einer sozialen und ökologischen Boden- und Städtebaupolitik. „Die im Koalitionsvertrag festgehaltenen Aussagen bleiben hinter unseren Erwartungen zurück. Wir brauchen dringend konkrete und kreative Lösungen“, konstatiert Stephan Reiß-Schmidt als Sprecher des überparteilichen Bündnisses von zahlreichen renommierten Organisationen aus den Bereichen Architektur, Stadt- und Raumplanung, Umwelt und Naturschutz sowie Soziales und gesellschaftliche Teilhabe. Das Bündnis hatte sich 2020 zusammengeschlossen, um für eine gemeinwohlorientierte Bodenwende zu werben. Weiterlesen

Wohnungspolitik in der Zeitschleife

Unter diesem Titel veröffentlichte die Deutsche BauZeitschrift einen Artikel von Stephan Reiß-Schmidt von der Münchner Initiative soziales Bodenrecht, in dem er den Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung zwischen SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP im Hinblick auf die immer drängendere Wohnungsfrage kritisch analysiert.

Die Wohnungsfrage sei schon immer vor allem eine Bodenfrage gewesen. Eine sozial gerechte und nachhaltige Nutzung des unvermehrbaren Bodens setze daher voraus, dass er der Verwertungsspirale entzogen und als Gemeingut behandelt werde.

Voraussetzung für einen Neustart wäre daher erstens eine rasch wirksame, auf mindestens fünf Jahre befristete Notbremse für Bodenpreise und Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Konzepte für ein Bodenpreisdämpfungsgesetz und für einen bundesweiten Mietendeckel lägen auf dem Tisch.

Voraussetzung für einen Neustart wäre daher erstens eine rasch wirksame, auf mindestens fünf Jahre befristete Notbremse für Bodenpreise und Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Konzepte für ein Bodenpreisdämpfungsgesetz und für einen bundesweiten Mietendeckel lägen auf dem Tisch.

Zum Kommentar in Deutsche BauZeitschrift.

Bundesverwaltungsgericht entwertet gemeindliches Vorkauftsrecht

Anfang November 2021 entschied das Bundesverwaltungsgericht, dass „das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, […] von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden [darf], dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde“.

Entgegen der Entscheidung der Vorinstanzen, die argumentierten, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige, entschied nun das Bundesverwaltungsgericht, dass die Vermutung einer zukünftigen erhaltungswidrigen Nutzungsabsichte als Begründung für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht ausreiche.

Diese Entscheidung macht das kommunale Vorkaufsrecht weitgehend zahnlos. Viele Städte und Gemeinden haben daher die Initiative ergriffen, den Bund zu einer entsprechenden Änderung des Baugesetzbuches aufzufordern, damit Kommunen Vorkaufsrechte wie bisher ausüben können. Diesen Ausweg haben die Leipziger Bundesverwaltungsrichter selbst geöffnet: Es sei Sache des Gesetzgebers, den Wortlaut des einschlägigen Gesetzestextes zu überarbeiten – „vor dem Hintergrund neuer Entwicklungen und drängender Probleme auf dem Wohnungsmarkt“.

Siehe hierzu auch den Bericht in der Süddeutschen Zeitung vom 16. Dezember 2021.

Diskussion bodenpolitischer Forderungen mit den Bundestagskandidatinnen und Bundestagskandidaten

Anlässlich der Bundestagswahl lud die Münchner Initiative für ein
soziales Bodenrecht am 14. July 2021 die Bundestagskandidatinnen und Bundestagskandidaten zur Diskussion.

Die Stadtpolitik zieht alle Register, um sich gegen diese Entwicklungen zu stemmen.
Aber ihre Handlungsm glichkeiten sind bestimmt durch die Spielr ume, die ihr durch
Bundesgesetze einger umt werden. Dabei geht es im Kern um die Frage, wie weit in das
freie Marktgeschehen zugunsten einer Gemeinwohlbindung eingegriffen werden darf
und soll.

Zum Auftakt unserer Diskussionsveranstaltung fragten wir Bundestagskandidatinnen
und –kandidaten aus Münchner Wahlkreisen
Für welche drei bodenpolitischen Reformvorschläge wollen Sie sich im Bundestag
besonders einsetzen, damit München mehr bezahlbaren Wohnraum erhalten
bzw. schaffen kann und eine sozial gemischte und lebenswerte Stadt für alle bleibt?

Anja Burkhardt, CSU, Listenkandidatin
Nicole Gohlke, DIE LINKE, Kandidatin Wahlkreis München West
Jamila Schäfer, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, Kandidatin Wahlkreis München Süd
Claudia Tausend, SPD, Kandidatin Wahlkreis München Ost

Die Diskussion wurde von den Sprechern der Initiative Stephan Reiß-Schmidt und Christian Stupka moderiert.

Bodenvorratspolitik und Sozialgerechte Bodennutzung – Veranstaltung am 21. April 2021

In Städten und Ballungsgebieten mit angespannten Wohnungsmärkten richten sich die Anstrengungen zunehmend auf eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik,  die den Kommunen dauerhaft Einfluss auf die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen sichert. Leitlinien sind dabei:

  • Kommunalen Grund mehren: strategische Bodenvorratspolitik statt kurzfristiger Verkaufserlöse
  • Grundstücksvergaben im Erbbaurecht: Die Ziele der Kommunen langfristig mit verlässlichen Partnern sichern
  • Spielräume der Sozialgerechte Bodennutzung konsequent nutzen: Planungsbegünstigte auf die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum verpflichten und an den Folgekosten der Maßnahmen beteiligen

Die Veranstaltung stellte bewährte Konzepte und neue Ansätze vor. In der Diskussion erörterten wir, wie diese Konzepte eine weitere Verbreitung finden können und welche Rahmenbedingungen zugunsten einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik der Kommunen zu verbessern sind.

Impulsvorträge
Ulm
: Tim von Winning, Baubürgermeister – Download
Münster: Matthias Peck, Dezernent für Wohnungsversorgung – Download
Hamburg: Arno Pletz, Abteilungsleiter Bodenordnung | Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen – Download
Frankfurt: Katharina Flora Wagner, Referentin des Planungsdezernenten – Download
München: Stephan Reiß-Schmidt, ehemaliger Leiter Stadtentwicklungsplanung – Download
„Macht Corona der aktiven Liegenschaftspolitik einen Strich durch die Rechnung?“ – Anmerkungen von Ricarda Pätzold, Deutsches Institut für Urbanistik (Difu)

Die über den Chat organisierten Diskussion war sehr lebhaft und die Teilnehmenden stellten viele Fragen an die Vertreter aus den fünf Städten.
Eine Dokumentation der Fragen und Antworten finden Sie in diesem PDF-Dokument.

Weiterführende Informationen

Ulm

Kampf um Bauland – Ist Boden für alle da? – Ulmer Bodenpolitik (ab Minute 34:03)
Vergabeverfahren Weinberg
Beschlüsse Wohnungsdebatte

Münster

Beschluss SoBon Beschluss des Rates „Sozialgerechte Bodennutzung Münster“
Beschluss des Rates zu Städtischen Erbbaurechten
Handlungskonzept Wohnen
Gemeinschaftliche Wohnformen

Hamburg

Bürgerschaftsdrucksache „Sozial gerechte Bodenpolitik für Hamburg“  – PDF-Download  Bürgerschaftsdrucksache „Vergabe von Wohnungsbaugrundstücken sozial neu ausrichten“ – PDF-Download
Leitfaden Soziale Erhaltungsverordnung inkl. Musterabwendungsvereinbarung

Frankfurt

Frankfurter Baulandbeschluss inkl. Erklärvideo und Leitlinie 
Gemeinschaftlichen Wohnen (Amt für Wohnungswesen)
Liegenschaftsfonds
Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen
Konzeptverfahren: Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen e.V.

München

Rahmenbedingungen und Ergebnissen der Münchner Sozialgerechten Bodennutzung Kommunale Liegenschaftspolitik (Bilanz und Strategien für nachhaltiges städtisches Grundstücksmanagement)
Erhaltungssatzungen und Vorkaufsrechte