Neuer Bundestag, neue Bundesregierung: Welche bodenpolitischen Initiativen und Instrumente sind für München wichtig?

Dokumentation des Online-Talks am 5. April 2022

Eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik und bessere Steuerungsinstrumente stehen weiterhin ganz oben auf der kommunalpolitischen Agenda – nicht nur in München. Die exorbitant hohen Preise für Bestandsimmobilien und Bauland sind zusammen mit stark gestiegenen Baupreisen und höheren Anforderungen an klimagerechtes und energieeffizientes Bauen ein wesentlicher Grund dafür, dass die Erhaltung und der Neubau von bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnungen in München eine der größten Herausforderungen der nächsten Jahre bleibt.
Finanzanleger und Fonds investierten 2020 in Deutschland fast 80 Milliarden Euro in Immobilien und heizten damit die Preisspirale weiter an. In München entfallen bei Baulandpreisen von mehr als 5.000 Euro/m² rund 80 Prozent der Kosten einer Wohnung auf das Grundstück – was zu Neubaumieten jenseits von 20 Euro/m² führt.

Die Vereinbarungen zum Thema Bodenpolitik im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung sind für viele enttäuschend und bleiben deutlich hinter den Wahlprogrammen von zwei der Koalitionspartner zurück.

Wir haben uns gemeinsam mit Planungsexpert*innen der Münchner Stadtratsfraktionen darüber ausgetauscht, welche Erwartungen und Forderungen an die Regierungsfraktionen und die Bundesregierung aus Münchner Perspektive besonders dringlich sind.

Auf dem virtuellen Podium saßen:

Bernd Schreyer, Stadtratsfraktion Die Grünen / Rosa Liste
Heike Kainz, Stadtratsfraktion CSU
Simone Burger, Stadtratsfraktion SPD / Volt
Prof. Dr. Jörg Hoffmann, Stadtratsfraktion FDP / Bayernpartei
Stefan Jagel, Stadtratsfraktion DIE LINKE. / Die PARTEI
Tobias Ruff, Stadtratsfraktion ÖDP / München-Liste

Die Moderation übernahmen Christian Stupka und Stephan Reiß-Schmidt von der Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht

1. Runde: Offene Eingangsfrage (3 Minuten je Person)

Schöpft die Stadt München die derzeit zur Verfügung stehenden bodenpolitischen Instrumente aus oder gibt es Defizite? Wo stößt sie an ihre Grenzen?

Einleitung durch Stephan Reiß-Schmidt, Statements von Bernd Schreyer, Heike Kainz, Simone Burger, Prof. Dr. Jörg Hoffmann, Tobias Ruff und Stefan Jagel:

2. Runde: Bodenpolitische Instrumente im Wohnungbestand (3 Minuten pro Person)

Die MünchnerInnen leben in etwa 800.000 Wohnungen, etwa 75% sind Mietwohnungen. Den Mieterinnen und Mietern geht es um Wohnsicherheit zu leistbaren Mietkonditionen. Wir wollen an dieser Stelle nicht über Mietgesetzgebung diskutieren sondern über bodenpolitische Instrumente. Aktuell steht aufgrund höchstrichterlicher Entscheidung das Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten in der öffentlichen Diskussion. Weitere Stichworte sind die Ausweitung der Genehmigungspflicht bei Umwandlungen durch den neuen § 250 Baugesetzbuch (BauGB), aber auch die steuerliche Abschöpfung leistungsloser, bodenwertbedingter Gewinne bei Verkauf von privaten Wohnimmobilien, die nicht der eigenen Wohnungsversorgung dienen.
Da bei diesen Fragen Bundes- und Landesgesetzgebung den Rahmen für kommunales Handeln bilden, lautete die Frage: Welche Forderungen haben Sie an Bund und Freistaat Bayern?

Einleitung durch Christian Stupka, Statements von Prof. Dr. Hoffmann, Heike Kainz, Simone Burger, Bernd Schreyer, Stefan Jagel und Tobias Ruff:

3. Runde: Mobilisierung von Bauland und bodenpolitische Instrumente beim Wohnungsbau

Baulandmobilisierung zu bezahlbaren Knditionen ist wegen des kleinen Stadtgebietesund der enorm hohen Bodenpreise in München besonders schwierig. Für neue Stadtteile auf ehemaligen Gewerbe, Bahn- oder Kasernenflächen oder am Stadtrand gibt es dafür die Verfahrensgrundsätze der sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) und seit 50 Jahren das bewährte, allerdings nicht unumstrittene Instrument der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM), das im Münchner Norosten und Norden angewendet wird.
Aus Gründen des Klima- und Artenschutzes sollte der Wohnungsneubau allerdings zu einem möglichst großen Anteil durch Innentwicklung (Nachverdichtung in Baulücken, auf untergenutzten Grundstücken oder durch Aufstockung) im bereits bebauten Bereich erfolgen.
Dazu wurden im vergangenen Jahr mit dem Baulandmobilisierungsgesetz inbesondere für angespannte Wohnungsmärkte einige neue bzw. verbesserte Instrumente in das BauGB aufgenommen: z. B. sektorale Bebauungspläne zur Festsetzung von Anteilen geförderter Wohnungen im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB; Erweiterung des Vorkaufsrechts auf geringfügig bebaute oder brachliegende Grundstücke und sog. Schrottimmobilien sowie Peislimitierung auf den Verkehrswert; Erweiterung der Anwendbarkeit des Baugebots; erweiterte Möglichkeiten der Befreiung von einem Bebauungsplan; Umwandlung der strikten Dichte-Obergrenzen in Orientierungswerte (§ 17 Baunutzungsverordnung).
Welche dieser Änderungen sind aus Ihrer Sicht in München für die Baulandmobilisierung zur Schaffung bezahlbarer Mietwohnungen besonders wirksam? Welche Instrumente wären darüber hinaus für München wichtig?

Einleitung durch Stephan Reiß-Schmidt, Statements von Heike Kainz, Tobias Ruff, Prof. Dr. Hoffmann, Stefan Jagel, Bernd Schreyer und Simone Burger:

4. Diskussion der Fragen aus dem Chat

Großstädte, Bundesrat und Bundestag ergreifen Initiative zum Vorkaufsrecht

Die Regierende Bürgermeisterin von Berlin, Franziska Giffey, der Erste Bürgermeister der Freien und Hansestadt Hamburg, Dr. Peter Tschentscher, und der Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München, Dieter Reiter, haben sich auf eine gemeinsame Initiative zur Stärkung des gemeindlichen Vorkaufsrechts verständigt.
Hintergrund der gemeinsamen Initiative ist das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021, das eine vorsorgliche Nutzung des Vorkaufsrechts zu
diesem Zweck untersagt. Die Bürgermeister*innen der drei größten deutschen
Städte betonen die Wichtigkeit einer gesetzlichen Neuregelung des gemeindlichen Vorkaufsrechts auf Bundesebene, weil nur so eine rechtssichere Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zum Schutz der Wohnbevölkerung gewährleistet werden kann. Die drei Bürgermeister appellieren an den Bundesgesetzgeber und an die Länder, an einer bundesweiten Lösung mitzuwirken. Dazu mehr in der Münchner Rathausumschau vom 27. Januar 2022.

Bereits Mitte November 2021 hatten die Bauminister*innen der Länder und des Bundes in der Bauministerkonferenz an den Bund appelliert, schnellstmöglich eine Klarstellung im Baugesetzbuch vorzunehmen. Darüber bestünde große Einigkeit unter den Ländern. Ziel müsse es sein, dass Gemeinden ihre Vorkaufsrechte rechtssicher anwenden und so die Maßgaben der Sozialen Erhaltungsverordnungen durchsetzen können.

Daraufhin hat das Land Berlin Ende November 2021 einen Antrag zur Änderung von § 26 Nummer 4 des Baugesetzbuchs eingereicht und einen Entwurf dazu vorgelegt, der in der Bundesratsdrucksache 811/21 veröffentlich wurde.

Auch die Fraktion Die Linke stellete Anfang Dezember 2021 diesbezüglich einen Antrag, der in der Bundestagsdrucksache 20/236 nachzulesen ist.

Der Antrag (20/236) der Fraktion Die Linke zur Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten stand am 28. Januar 2022 im Mittelpunkt einer halbstündigen Debatte des Bundestags überwies die Vorlage im Anschluss zur federführenden Beratung an den Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) erklärte bei dieser Gelegenheit, dass sie das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten zügig neu regeln und dieses Thema unabhängig von der geplanten Novelle des Baugesetzbuches angehen wolle. Mehr dazu …

Mit einiger Verspätung hat nun auch die bayerische Bauministerin Kerstin Schreyer den Bund aufgefordert, zum Vorkaufsrecht tätig zu werden. Nach sorgfältiger Prüfung der Thematik sieht sie Handlungsbedarf: das Bundesbauministerium solle einen Gesetzentwurf vorlegen. Mieterschutz und Schutz der angestammten Bevölkerung seien ein großes Anliegen der Staatsregierung. Siehe hierzu die Presseerklärung.

Jetzt Bodenwende einleiten

 

 

 

 

 

Bündnis Bodenwende fordert die Einrichtung einer Enquete-Kommission des Bundestages zur gemeinwohlorientierten Bodenpolitik

PRESSEMITTEILUNG

Berlin, 15.12.2021
Das Bündnis Bodenwende hat hohe Erwartungen an die Koalition und an das neue Ressort für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hinsichtlich einer sozialen und ökologischen Boden- und Städtebaupolitik. „Die im Koalitionsvertrag festgehaltenen Aussagen bleiben hinter unseren Erwartungen zurück. Wir brauchen dringend konkrete und kreative Lösungen“, konstatiert Stephan Reiß-Schmidt als Sprecher des überparteilichen Bündnisses von zahlreichen renommierten Organisationen aus den Bereichen Architektur, Stadt- und Raumplanung, Umwelt und Naturschutz sowie Soziales und gesellschaftliche Teilhabe. Das Bündnis hatte sich 2020 zusammengeschlossen, um für eine gemeinwohlorientierte Bodenwende zu werben. Weiterlesen

Wohnungspolitik in der Zeitschleife

Unter diesem Titel veröffentlichte die Deutsche BauZeitschrift einen Artikel von Stephan Reiß-Schmidt von der Münchner Initiative soziales Bodenrecht, in dem er den Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung zwischen SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP im Hinblick auf die immer drängendere Wohnungsfrage kritisch analysiert.

Die Wohnungsfrage sei schon immer vor allem eine Bodenfrage gewesen. Eine sozial gerechte und nachhaltige Nutzung des unvermehrbaren Bodens setze daher voraus, dass er der Verwertungsspirale entzogen und als Gemeingut behandelt werde.

Voraussetzung für einen Neustart wäre daher erstens eine rasch wirksame, auf mindestens fünf Jahre befristete Notbremse für Bodenpreise und Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Konzepte für ein Bodenpreisdämpfungsgesetz und für einen bundesweiten Mietendeckel lägen auf dem Tisch.

Voraussetzung für einen Neustart wäre daher erstens eine rasch wirksame, auf mindestens fünf Jahre befristete Notbremse für Bodenpreise und Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Konzepte für ein Bodenpreisdämpfungsgesetz und für einen bundesweiten Mietendeckel lägen auf dem Tisch.

Zum Kommentar in Deutsche BauZeitschrift.

Bundesverwaltungsgericht entwertet gemeindliches Vorkauftsrecht

Anfang November 2021 entschied das Bundesverwaltungsgericht, dass „das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, […] von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden [darf], dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde“.

Entgegen der Entscheidung der Vorinstanzen, die argumentierten, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige, entschied nun das Bundesverwaltungsgericht, dass die Vermutung einer zukünftigen erhaltungswidrigen Nutzungsabsichte als Begründung für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht ausreiche.

Diese Entscheidung macht das kommunale Vorkaufsrecht weitgehend zahnlos. Viele Städte und Gemeinden haben daher die Initiative ergriffen, den Bund zu einer entsprechenden Änderung des Baugesetzbuches aufzufordern, damit Kommunen Vorkaufsrechte wie bisher ausüben können. Diesen Ausweg haben die Leipziger Bundesverwaltungsrichter selbst geöffnet: Es sei Sache des Gesetzgebers, den Wortlaut des einschlägigen Gesetzestextes zu überarbeiten – „vor dem Hintergrund neuer Entwicklungen und drängender Probleme auf dem Wohnungsmarkt“.

Siehe hierzu auch den Bericht in der Süddeutschen Zeitung vom 16. Dezember 2021.

Diskussion bodenpolitischer Forderungen mit den Bundestagskandidatinnen und Bundestagskandidaten

Anlässlich der Bundestagswahl lud die Münchner Initiative für ein
soziales Bodenrecht am 14. July 2021 die Bundestagskandidatinnen und Bundestagskandidaten zur Diskussion.

Die Stadtpolitik zieht alle Register, um sich gegen diese Entwicklungen zu stemmen.
Aber ihre Handlungsm glichkeiten sind bestimmt durch die Spielr ume, die ihr durch
Bundesgesetze einger umt werden. Dabei geht es im Kern um die Frage, wie weit in das
freie Marktgeschehen zugunsten einer Gemeinwohlbindung eingegriffen werden darf
und soll.

Zum Auftakt unserer Diskussionsveranstaltung fragten wir Bundestagskandidatinnen
und –kandidaten aus Münchner Wahlkreisen
Für welche drei bodenpolitischen Reformvorschläge wollen Sie sich im Bundestag
besonders einsetzen, damit München mehr bezahlbaren Wohnraum erhalten
bzw. schaffen kann und eine sozial gemischte und lebenswerte Stadt für alle bleibt?

Anja Burkhardt, CSU, Listenkandidatin
Nicole Gohlke, DIE LINKE, Kandidatin Wahlkreis München West
Jamila Schäfer, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, Kandidatin Wahlkreis München Süd
Claudia Tausend, SPD, Kandidatin Wahlkreis München Ost

Die Diskussion wurde von den Sprechern der Initiative Stephan Reiß-Schmidt und Christian Stupka moderiert.

Bodenvorratspolitik und Sozialgerechte Bodennutzung – Veranstaltung am 21. April 2021

In Städten und Ballungsgebieten mit angespannten Wohnungsmärkten richten sich die Anstrengungen zunehmend auf eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik,  die den Kommunen dauerhaft Einfluss auf die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen sichert. Leitlinien sind dabei:

  • Kommunalen Grund mehren: strategische Bodenvorratspolitik statt kurzfristiger Verkaufserlöse
  • Grundstücksvergaben im Erbbaurecht: Die Ziele der Kommunen langfristig mit verlässlichen Partnern sichern
  • Spielräume der Sozialgerechte Bodennutzung konsequent nutzen: Planungsbegünstigte auf die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum verpflichten und an den Folgekosten der Maßnahmen beteiligen

Die Veranstaltung stellte bewährte Konzepte und neue Ansätze vor. In der Diskussion erörterten wir, wie diese Konzepte eine weitere Verbreitung finden können und welche Rahmenbedingungen zugunsten einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik der Kommunen zu verbessern sind.

Impulsvorträge
Ulm
: Tim von Winning, Baubürgermeister – Download
Münster: Matthias Peck, Dezernent für Wohnungsversorgung – Download
Hamburg: Arno Pletz, Abteilungsleiter Bodenordnung | Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen – Download
Frankfurt: Katharina Flora Wagner, Referentin des Planungsdezernenten – Download
München: Stephan Reiß-Schmidt, ehemaliger Leiter Stadtentwicklungsplanung – Download
„Macht Corona der aktiven Liegenschaftspolitik einen Strich durch die Rechnung?“ – Anmerkungen von Ricarda Pätzold, Deutsches Institut für Urbanistik (Difu)

Die über den Chat organisierten Diskussion war sehr lebhaft und die Teilnehmenden stellten viele Fragen an die Vertreter aus den fünf Städten.
Eine Dokumentation der Fragen und Antworten finden Sie in diesem PDF-Dokument.

Weiterführende Informationen

Ulm

Kampf um Bauland – Ist Boden für alle da? – Ulmer Bodenpolitik (ab Minute 34:03)
Vergabeverfahren Weinberg
Beschlüsse Wohnungsdebatte

Münster

Beschluss SoBon Beschluss des Rates „Sozialgerechte Bodennutzung Münster“
Beschluss des Rates zu Städtischen Erbbaurechten
Handlungskonzept Wohnen
Gemeinschaftliche Wohnformen

Hamburg

Bürgerschaftsdrucksache „Sozial gerechte Bodenpolitik für Hamburg“  – PDF-Download  Bürgerschaftsdrucksache „Vergabe von Wohnungsbaugrundstücken sozial neu ausrichten“ – PDF-Download
Leitfaden Soziale Erhaltungsverordnung inkl. Musterabwendungsvereinbarung

Frankfurt

Frankfurter Baulandbeschluss inkl. Erklärvideo und Leitlinie 
Gemeinschaftlichen Wohnen (Amt für Wohnungswesen)
Liegenschaftsfonds
Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen
Konzeptverfahren: Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen e.V.

München

Rahmenbedingungen und Ergebnissen der Münchner Sozialgerechten Bodennutzung Kommunale Liegenschaftspolitik (Bilanz und Strategien für nachhaltiges städtisches Grundstücksmanagement)
Erhaltungssatzungen und Vorkaufsrechte

Bündnis Bodenwende gegründet

Auf Initiative der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung DASL e.V. hat sich kürzlich ein breites BÜNDNIS BODENWENDE konstituiert. Mitte April 2021 hat dieses Bündnis seine Bodenpolitischen Wahlprüfsteine zur Bundestagswahl 2021 an die Parteien versandt und veröffentlicht.

Das Bündnis wird seine Forderungen zur gemeinwohlorientierten Bodenpolitik  im Juni 2021 veröffentlichen. Das Bündnis freut sich über eine Unterstützung seines Anliegens im beruflichen oder zivilgesellschaftlichen oder politischen Wirkungskreis. Auch gut: die Bundestags-Kandidat*innen in seinem Wahlkreis auf die Thematik anzusprechen.

P R E S S E M I T T E I L U N G vom 12.04.2021

Bündnis Bodenwende: Wer wir sind – wofür wir stehen

Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland im Februar 2021

Für die öffentliche Anhörung zum Thema Baulandmobilisierungsgesetz gab Stephan Reiß-Schmidt von der Initiative für ein soziales Bodenrecht eine Stellungnahme ab, die einen dringenden Handlungsbedarf konstatiert: „In der Wohnungspolitik, vor allem aber in der Bodenpolitik. Boden ist der Dreh- und Angelpunkt für bezahlbares Wohnen und lebenswerte Städte. Boden ist wie Luft und Wasser: unverzichtbar und als räumliche Ressource nicht vermehrbar. Mehr noch: Der Boden und seine Nutzung sind Grundlagen für andere Gemeinschaftsgüter wie Naturschutz, Klimaschutz, Gesundheitsschutz und nicht zuletzt für menschenwürdiges, bezahlbares Wohnen, lebendige  öffentliche Räume und bedarfsgerechte  ffentlichen Infrastrukturen. Deshalb müssen der Bodenpreisanstieg gebremst, die Spekulation erschwert und der Zugriff der Kommunen auf den für die Daseinsvorsorge benötigten Boden erleichtert werden.“

Das Baulandmobilisierungsgesetz wird als ein erster Schritt auf dem Weg zu einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik und zu einem wirksameren, sozialorientierten Steuerungsinstrumentarium ausdrücklich begrüßt. Die Stellungnahme macht Verbesserungs- und Präzisierungsvorschläge u.a. zu diesen Themen:

  • Sektoralen (einfachen) Bebauungsplänen für den Wohnungsbau
  • Erweiterung des allgemeinen und besonderen Vorkaufsrechts der Kommunen
  • Einem flächendeckenden Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Die Stellungnahme empfielt jedoch dringend, weitere Schritte in der nächsten Legislaturperiode in den Blick zu nehmen, die u.a. folgende Kernpunkte i.S. einer sozial gerechteren Bodenordnung enthalten sollten:

  • Bodenpreisregulierung ermöglichen
  • Leistungslose Bodenwertsteigerungen der Allgemeinheit zuführen
  • Den kommunalen Zugriff auf den Boden erleichtern, kommunale bzw. regionale Bodenfonds fördern
  • Gemeinwohlorientierte Nutzung bundeseigener Immobilien.

Zum Download der ausführlichen Stellungnahme.